地產部
中國商業地產的三大現狀
第一，商業地產持續快速增長，區域泡沫化風險增大。2013年中國商業營業用房開發投資完成11945億元，增長28.28%；重慶（樓盤）、沈陽、青島（樓盤）及廈門（樓盤）幾個城市的購物中心空置率高達15%～20%。而10%，是購物中心通?？山邮艿木渚€。
第二，零售增長放緩、商業項目并購頻現。
可以說，2013年的商業地產是你方唱罷我登場，觀者應接不暇。一方面，2013年社會消費品零售總額實現23.781萬億元，同比名義增長13.1%，雖跑贏GDP大盤，但增速卻較上年放緩1.2個百分點，這已是連續第三年下滑，更是2004年以來的最低增速。
另一方面，并購頻現。華潤吞并樂購，光耀東方收購中關村(000931,股吧)購物廣場，王府井(600859,股吧)收購春天百貨，銀泰退出鄂武商，翠微并購當代和甘家口大廈等，2013年的并購案幾乎是2012年的4倍。同時，還有很多未實現的交易同樣應受關注，如物美并購卜蜂蓮花流產，百佳欲賣又停，東方家園停業。其中，最受人矚目的當屬娃哈哈商場的未來。娃哈哈夢醒零售業，未來舉步維艱。
第三，電商增量大，實體店體量大，融合模式多樣化。
2013年網絡零售市場交易規模近1.9萬億元，較2012年增長高達42.8%，來勢兇猛，但只占到社會消費品零售總額的8.04%。所以說，電商增量大，實體體量大。
另一方面，電商、傳統零售商相互滲透，新模式層出不窮，電商進軍實體店，如：京東的全球第一家實體店在新加坡的Chinatown-point開業，聚美優品的首家實體店于2013年12月開業，樂蜂網也有實體店開業計劃。實體店涉足電子商務，如萬達上線萬匯網，南京中央商場(600280,股吧)集團推出云中央，王府井百貨啟動網上商城等。連物流公司也來湊熱鬧，我們知道：讓馬云佩服的人不多，快遞公司順豐的老總王衛算一個，在5月18日，“我要發”的日子，順豐在全國開業518家嘿客便利店，瘋狂進入O2O，除可以提供快遞物流業務、虛擬購物外，還具備ATM、冷鏈物流、團購預售、試衣間、洗衣、家電維護等功能，此舉勢必會對電商格局和零售業帶來沖擊。
四大問題
第一，地方整體規劃缺失、商業布局失衡。
不少地方政府并沒有將城市規劃與商業網點規劃統籌安排，硬性搭配商業用地和住宅用地比例，缺乏對整個城市經濟發展規律和人口布局的考慮。而一些開發商追求短期獲利，采用以銷售為導向的開發模式，也往往使得商業地產項目前期市場調查不足，后期規劃馬虎，無心經營，這直接導致很多城市熱點區域商業項目扎堆入市，而其他區域卻商業配套不足，出現整個城市商業布局失衡的現象。
第二，地產商缺乏經驗，商業地產重量輕質。
中國一二線城市購物中心的平均體量已從2012年的7萬平方米增長至2013年的逾8萬平方米，平均每年新建300個左右的購物中心。中國在建購物中心面積占全球的一半以上。量上去了，我們再看看質。體現購物中心價值的最重要的兩項指標租金和空置率，目前的情況是租金下降，空置率上升。如沈陽商業購物中心空置率高達24.3%，位居全國第一。北京（樓盤）、廣州（樓盤）優質商圈的商鋪空置率分別為11.5%和10.0%。二線城市中，成都、沈陽的空置率也高達10.6%及20.2%。造成這一局面的重要原因，是地產商缺乏商業地產開發運營經驗。
第三，商業地產專業人才發展落后行業發展。
商業地產行業的熱門崗位包括操盤手、招商及運營人才，早期很多香港人到大陸，成為第一代購物中心的招商運營團隊。之后，萬達成為商業地產界的黃埔軍校，從萬達流向各個房地產公司的人才比比皆是，而高薪跳槽的萬達人，在萬達體制內可以發揮才華，出來后橘淮而枳卻未必能干好。目前的情況是，跳槽的多，薪酬漲的也快，但200萬年薪難求好的項目操盤手，真正能搞好一個項目的人并不多。尤其是在商業地產受到電商沖擊、亟待突破的背景下，就更凸顯出人才的稀缺。
第四，融資瓶頸制約企業開發經營模式轉型。
商業地產的開發運營同住宅不同，投資大、周期長、回報慢，但經營好的項目，回報高、收益久。雖然目前除傳統銀行貸款外，金融產品也很多，如海外發行票據、信托、私募等，但資金成本通常很高，與商業地產對資金的需求是不匹配的。
去年中信證券(600030,股吧)推出的中信啟航專項資產管理計劃被認為是國內首單REITs產品。此產品雖具備REITs的一些產品特征，但與標準的REITs仍有一定差距。而萬科入股徽商銀行，也讓產融結合呼之欲出，但畢竟只有超大企業才可以做到這點。所以說，房地產金融領域的創新還要繼續，但還是有很長的路要走。
綜上，我們的忠告是：規劃要先于開發，經營比開發重要，找人比找地重要，沒有金融是萬萬不行的。
五大發展趨勢
第一，經濟轉型升級和新型城鎮化將成為商業地產發展的內生動力。
美國經濟學家、2001年諾貝爾經濟學獎得主斯蒂格利茨說過，21世紀世界經濟發展有兩個重要引擎，一個是美國的高科技，一個是中國的城鎮化。如此趨勢下，中國可以借助美國的高科技，提升創新能力，利用城鎮化高速發展的契機，將自身經濟帶上一個臺階，真正成為既大又強的經濟體。
從商業地產發展的角度，未來需要關注的幾點包括：
（1）農村土地政策的突破。中共十八屆三中全會有關決定中提到建立城鄉統一的建設用地市場，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。
（2）“第一夫人”出訪帶熱民族風。“第一夫人”的服飾和用品的國產化，為支持中國品牌做出了表率，為中國消費品牌帶來發展機會，而商業地產的核心是商品，“第一夫人”的表率既能激發國人購買國貨的欲望，也能帶動民族消費品牌的發展。對商業地產來說，不失為一件好事。
（3）反腐高壓下，關注大眾化、非公消費的增長。這同樣會為未來的城鎮化發展帶來機會，并進而促進商業地產的發展。
第二，商業地產并購整合加速，投資機會關注價值洼地。
一方面，根據公開數據顯示，開發面積排名全國前四位的開發商占購物中心面積總量的比重僅為6.6%，而前十位的開發商也僅為10.8%。但在成熟市場國家，購物中心行業集中度通常在50%以上。如：美國2012年共有185家奧特萊斯，650多萬平方米可租賃面積，而前2名開發商（著名的西蒙集團的Premium品牌，和Tanger的Tanger品牌）就有109個項目和360萬平方米，占有59%的項目和55%的面積。
另一方面，很多盲目開發和被動開發的商業地產項目，將會被低價拋售。未來幾年會出現強強聯手，以強凌弱，并購收購風將會盛行。
第三，互聯網與商業地產緊密結合，并會創造新的商業模式。
提起二者結合，我們必須要說說萬達的萬匯網。萬達迫于電子商務的沖擊，強勢打造萬匯網，定位生活服務類電商。在萬達印有王健林烙印的“服從”企業文化背景下，線上線下業務如何互補而不是制約，萬達地產團隊與新興網絡團隊如何促進而不是掣肘，是萬達必須面對的。但無論如何，商業地產巨頭的所有動作，都值得我們思考并重視。
另外，以APP、微信平臺等為代表的互聯網服務社區模式，隨著“叮咚小區”獲得1億天使投資而引起關注。
所有這些創新的核心，都是基于對數據的控制，可以說，誰掌握了數據，誰就控制了未來。
第四，商業地產的業態向體驗型傾斜，無自持能力的企業將被淘汰。
在互聯網時代，消費者購物行為隨之發生了4個方面的顯著變化：購物空間立體化(全渠道購物)、時間碎片化、購物移動化、信息傳播社交化。這四大變化直接顛覆了傳統的商業地產運營方式。
為了規避電商的沖擊，同時適應消費方式的新變化，傳統零售業態在商業地產項目業態中的比重不斷降低，而休閑、娛樂、社交、生活服務等體驗型業態則加速成為商業地產業態經營的主體。
第五，社區型中小購物中心將成為發展亮點。
中國的購物中心分類，不同于美國，僅簡單分為3類，市級、區域級和社區級。
金隅萬科廣場是房企龍頭萬科組建商用地產管理部后推出的第一個商業地產項目，有3個重要亮點：1.選址。選在北京非核心地帶的、政府支持力度較大的昌平區居民聚集區。2.一流的規劃設計。3.加強餐飲、兒童游樂、休閑娛樂的配比。但現狀與定位上的偏差、業態的調整期、交通問題以及商業地產運營團隊的專業度問題都是萬科面臨的挑戰。不過，社區商業必將成為商業地產未來發展的亮點。
總之，我們認為，所謂的過剩只是相對的，不是絕對的。即便是在飽和的商圈里，只要有好的業態組合、優秀的運營團隊，就一定有生存空間，而反面是，即便是在不飽和的商圈，如果業態不好，運營糟糕，那也早晚會被淘汰。
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本文來源： 中國商業地產：三大現狀、四大問題、五大趨勢
