減重路上的 大悅城 一路狂奔，近日有消息稱，杭州 大悅城 整個綜合體除了購物中心之外，其他物業將全部出售。這并不是 大悅城 首次出售物業，且此前 大悅城 在天津還試驗了購物中心管理輸出業務。業內人士指出，商場經營所需要的資源要求更高，且想象空間比住宅或辦公樓等功能體的想象空間要大得多，以商場獲取市場優勢的 大悅城 或是希望借此集中資源做強主業，而整體來看，這也或是 大悅城 的轉型嘗試。
只留購物中心物業
北京商報記者從杭州 大悅城 相關負責人處核實了這一信息。據上述負責人介紹，杭州 大悅城 整體項目聚合了購物中心、住宅、寫字樓、酒店公寓、商業街區多種城市功能。住宅部分全部售罄，2017年4月全部交付；寫字樓、酒店公寓、商業街區于2017年4月面世，其他產品在下半年推出。規劃只保留杭州 大悅城 購物中心物業自持，其他物業全部出售。
上述負責人表示，可售物業能夠為項目帶來可觀現金收入，既保障短期利益，亦確保長遠發展；對綜合體項目的整體投資回報和開發運營有重要意義?？墒畚飿I涵蓋的寫字樓、酒店公寓、商業街等多種業態，對于完善區塊功能、振興周邊商圈、提升區域價值也有裨益。
這并非 大悅城 首次以售養持，去年8月， 大悅城 地產發布公告，基金合作方新加坡政府財政部控制的GIC旗下附屬公司Reco、中國人壽旗下全資附屬公司恒悅富已與 大悅城 地產簽署合約，以總價92.89億元收購 大悅城 地產旗下子公司49%的股權。在全國范圍內，北京朝陽 大悅城 的酒店公寓產品、天津 大悅城 的住宅及公寓產品、上海 大悅城 的住宅-天悅壹號、成都 大悅城 的商業街區-悅街等也都是可售型物業。
集中資源做主業
中國商業地產聯盟秘書長王永平介紹，商業地產綜合體一般是指酒店、公寓、住宅、辦公樓、商場等三個以上單元的組合。而在商業地產綜合體中，從物業出售的角度講，商場整體出售難度相對較大，分散出售則難以運營，因此不大適合出售，而其他的單元，住宅部分原本就是出售部分，對辦公樓來說，難度相對較小的分散出售對運營的影響相對較小。
具體到杭州 大悅城 的減重，王永平稱，這種做法并不少見，且 大悅城 以商場真正在市場中獲得相對優勢的地位，這也是 大悅城 的長處，同時，商場運營所需要的資源也更多。此外，從投資回報來看，商場運營得好，未來空間比辦公樓、公寓等大得多。因此這一做法仍是圍繞集中資源發展優勢主業主題進行。
業內人士指出，國內零售業正在回暖，實體回歸的趨勢對于市場表現相對穩定的 大悅城 來說，是來自于實體競爭者調整轉型后的新一輪攻勢， 大悅城 的優勢被追趕，面臨更大競爭壓力， 大悅城 要想保持行業優勢，就要投入更多資源。
不過，一位接近 大悅城 地產的人士則拋出了這一觀點：就政策及趨勢來看，不在核心商務區的寫字樓等其他物業，還是出售回籠資金更合適。此前對于一些有配套要求的商業用地，對于純商業的商場用地之外的配套，開發商會將項目開發為商住兩用，承載居住和投資兩種功能。但在商改住禁令下，項目遇冷，投資回報率和周期都不理想。
回籠資金減重
大悅城 的減重之舉也對應著 大悅城 的轉型。 大悅城 地產2016年年報顯示，以開發、經營和管理 大悅城 品牌城市綜合體為主要業務方向，同時開發、銷售、投資、管理其他物業項目，擁有投資物業、物業開發、酒店運營、物業管理及相關服務四大業務板塊。截至2016年12月31日，集團擁有北京、上海、天津、沈陽、煙臺、杭州、成都共7個城市的9個 大悅城 城市綜合體。商場無疑是 大悅城 的重點項目。2017年一季度， 大悅城 項目平均出租率在92%以上，平均租金單價同比增長。
在年報中， 大悅城 地產也提出了大資管模式：2016年是 大悅城 “大資管”模 式首年，即以管理輸出、低成本收購等模式輕盈加速，將 大悅城 “資產做輕，成本做低，速度做快，回報做高”。
王永平和上述接近 大悅城 地產的人士均認為，區位優勢不明顯的配套物業，出售以回籠資金來實現下一步的發展，都是當前市場壓力下更為明智的選擇。
值得注意的是， 大悅城 的減重，不僅僅是減模式之重，大手筆減少物業自持，在一定程度上來看，也或是減發展壓力之重。在2016年年報當中， 大悅城 指出，通過盤活資產存量，建立可持續資本循環，推動從開發運營模式向資產管理模式的轉型升級，進而優化資產結構，推動商業物業資產和品牌資產的復合型增值， 并最終提升股東收益。
業內人士指出， 大悅城 未見得缺錢，通過物業出售回籠的資金，對下一步擴大規模或者是保持一定的發展速度有較大的意義。
只留購物中心物業
北京商報記者從杭州 大悅城 相關負責人處核實了這一信息。據上述負責人介紹，杭州 大悅城 整體項目聚合了購物中心、住宅、寫字樓、酒店公寓、商業街區多種城市功能。住宅部分全部售罄，2017年4月全部交付；寫字樓、酒店公寓、商業街區于2017年4月面世，其他產品在下半年推出。規劃只保留杭州 大悅城 購物中心物業自持，其他物業全部出售。
上述負責人表示，可售物業能夠為項目帶來可觀現金收入，既保障短期利益，亦確保長遠發展；對綜合體項目的整體投資回報和開發運營有重要意義?？墒畚飿I涵蓋的寫字樓、酒店公寓、商業街等多種業態，對于完善區塊功能、振興周邊商圈、提升區域價值也有裨益。
這并非 大悅城 首次以售養持，去年8月， 大悅城 地產發布公告，基金合作方新加坡政府財政部控制的GIC旗下附屬公司Reco、中國人壽旗下全資附屬公司恒悅富已與 大悅城 地產簽署合約，以總價92.89億元收購 大悅城 地產旗下子公司49%的股權。在全國范圍內，北京朝陽 大悅城 的酒店公寓產品、天津 大悅城 的住宅及公寓產品、上海 大悅城 的住宅-天悅壹號、成都 大悅城 的商業街區-悅街等也都是可售型物業。
集中資源做主業
中國商業地產聯盟秘書長王永平介紹，商業地產綜合體一般是指酒店、公寓、住宅、辦公樓、商場等三個以上單元的組合。而在商業地產綜合體中，從物業出售的角度講，商場整體出售難度相對較大，分散出售則難以運營，因此不大適合出售，而其他的單元，住宅部分原本就是出售部分，對辦公樓來說，難度相對較小的分散出售對運營的影響相對較小。
具體到杭州 大悅城 的減重，王永平稱，這種做法并不少見，且 大悅城 以商場真正在市場中獲得相對優勢的地位，這也是 大悅城 的長處，同時，商場運營所需要的資源也更多。此外，從投資回報來看，商場運營得好，未來空間比辦公樓、公寓等大得多。因此這一做法仍是圍繞集中資源發展優勢主業主題進行。
業內人士指出，國內零售業正在回暖，實體回歸的趨勢對于市場表現相對穩定的 大悅城 來說，是來自于實體競爭者調整轉型后的新一輪攻勢， 大悅城 的優勢被追趕，面臨更大競爭壓力， 大悅城 要想保持行業優勢，就要投入更多資源。
不過，一位接近 大悅城 地產的人士則拋出了這一觀點：就政策及趨勢來看，不在核心商務區的寫字樓等其他物業，還是出售回籠資金更合適。此前對于一些有配套要求的商業用地，對于純商業的商場用地之外的配套，開發商會將項目開發為商住兩用，承載居住和投資兩種功能。但在商改住禁令下，項目遇冷，投資回報率和周期都不理想。
回籠資金減重
大悅城 的減重之舉也對應著 大悅城 的轉型。 大悅城 地產2016年年報顯示，以開發、經營和管理 大悅城 品牌城市綜合體為主要業務方向，同時開發、銷售、投資、管理其他物業項目，擁有投資物業、物業開發、酒店運營、物業管理及相關服務四大業務板塊。截至2016年12月31日，集團擁有北京、上海、天津、沈陽、煙臺、杭州、成都共7個城市的9個 大悅城 城市綜合體。商場無疑是 大悅城 的重點項目。2017年一季度， 大悅城 項目平均出租率在92%以上，平均租金單價同比增長。
在年報中， 大悅城 地產也提出了大資管模式：2016年是 大悅城 “大資管”模 式首年，即以管理輸出、低成本收購等模式輕盈加速，將 大悅城 “資產做輕，成本做低，速度做快，回報做高”。
王永平和上述接近 大悅城 地產的人士均認為，區位優勢不明顯的配套物業，出售以回籠資金來實現下一步的發展，都是當前市場壓力下更為明智的選擇。
值得注意的是， 大悅城 的減重，不僅僅是減模式之重，大手筆減少物業自持，在一定程度上來看，也或是減發展壓力之重。在2016年年報當中， 大悅城 指出，通過盤活資產存量，建立可持續資本循環，推動從開發運營模式向資產管理模式的轉型升級，進而優化資產結構，推動商業物業資產和品牌資產的復合型增值， 并最終提升股東收益。
業內人士指出， 大悅城 未見得缺錢，通過物業出售回籠的資金，對下一步擴大規模或者是保持一定的發展速度有較大的意義。
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本文來源： 大悅城回籠資金減重 回歸購物中心甩賣物業
