在商鋪選擇過程中，“回報率”一詞經常出現。回報率的高低在一定情況下成為是否出手買鋪的重要參考因素，有時它的作用甚至大過做生意選店最關鍵因素—— — 地理位置。那么在選鋪過程中，回報率究竟在哪方面體現？黃金地段是否就是好鋪面標準？
可以把回報率看淡些
投資商鋪，大家都想從中獲得高額的回報，但對于投資回報率，很多人坦言并不知道具體應該如何計算。在柳邕路一帶尋找店面的羅凡，想買間鋪面，用于投資，或是開家制衣店。而決定鋪面做何用途，她將拿回報率來參考。
對于回報率怎么算，在羅凡找鋪過程中，一位置業顧問對其解釋道，商鋪回報率牽涉到很多方面的因素，例如商鋪售價、周邊商鋪租金、銀行利率等。不過說到底還是投資與收入最后的比例如何，能賺到多少。
置業顧問用一個簡單公式為羅凡做了社區商鋪投資的演算。 如果拿來出租，購入再出租的投資回報率＝月租金×12個月－首付款×銀行存款利率－貸款×銀行貸款利率/售價；如果拿來賣，購入再售出的投資回報率＝(售出價－購入價)/購入價〈備注：無貸款情況〉。
那么在購鋪過程中，是買回報率高的鋪，還是買前景好的鋪面？一位從事房地產投資多年的楊先生認為，對于商鋪回報率看淡些。因為商鋪回報率只是一個數據，它牽涉到各方面的數據時會變的，例如存貸款的利息，所選鋪面區域的租金等，因此，按照目前計算出的回報率來衡量鋪面的價值，有點不全面。比如說五星街的星河大廈，沖著成熟商圈的人氣，如果按購買時設想的回報率8%，很多人買下來，還想著“沖”10%以上，現在不知道有沒有達到3%-4%。
因此買鋪還是要考慮諸多方面的因素，例如鋪面本身所處的位置、周圍的道路設施規劃、消費人群的定位等等。
自主經營不一定買黃金地段
羅凡在尋鋪過程中，也考慮過如果回報率不好，可以自己開店，因為學過裁剪，開家制衣店也不錯。如果買鋪拿來作為制衣店，羅凡認為它不適合開在多數人認為的商業黃金地段。黃金地段并不就是選鋪唯一的選擇，有些鋪面選在一些相對偏僻的特定區域，如體育用品店、文具店等開在文體區，也好過在繁華的商業黃金地段。
因此買鋪開店要看自己所擅長的技術適合于哪類人群。出于這樣的考慮，羅凡放棄了黃金地段或寫字樓集中的地段，通過深入考察市場，決定選擇一個大型社區的臨街商鋪，也可以是目前區域發展不成熟的樓盤。選這樣的店址，羅凡認為，第一是因為這里背靠一個大型社區群，保證了客流量；第二，家庭生活當中需要縫縫補補，這就確保了自己的專長能發揮；第三，看重樓盤后期的發展潛力，租賣都不賠。
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回報率固然重要，但需要提醒大家的是，當一個專業的投資者看上某一個商鋪的時候，商鋪現時的投資回報率并不是其最為關心的，投資者更為關心的是該商鋪所在地的人流量、消費力、發展前景等。
因為商鋪的投資回報具有長遠性，一個商鋪從買入到收回投資可能需要幾年甚至更長的時間，在此期間商鋪的投資回報率是會隨著時間的推移增高或降低的，現時的回報率不具備代表性。
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本文來源： 開實體店要注意的一點：回報率僅是選鋪參考因素之一
