福建省“農改超”的實踐總結與理論思考
陳清
(福建師范大學，福建 福州 350003)
[摘要]文章在考察了福建“農改超”的背景及其社會和經濟效益后，總結了這一項目的成功經驗，同時，對該項目的進一步發展提出了建議。
[關鍵詞]農貿市場；超市；零售業態
2001年下半年，福建省福州市興起了一場對城市農貿市場進行生鮮超市化改造(簡稱“農改超”)的熱潮，改造取得的經濟社會效益得到了政府和社會各界的好評。新聞媒體對此作了專題報道評論，吸引了上海、南京、杭州、武漢、成都等二十多個城市紛紛組團參觀考察。所謂“農改超”，是指通過政府政策的鼓勵支持，引導大型流通企業或農業產業化龍頭企業，對不適應經濟發展、城市建設和居民消費要求的原城市農貿市場，按照超市的經營業態、經營理念對城市農貿市場進行生鮮超市化改造，使其成為經營主體組織化、經營產品標準化、經營方式超市化及服務規范化，以經營生鮮農副產品為主的超市。
一、福建省“農改超”的歷史背景
1、城市居民消費觀念和方式的深刻變化，以及城市的加快發展，迫切要求對城市農貿市場進行改造提升
經過二十多年的改革開放和經濟社會發展，福建省社會生產力水平和人民生活水平邁上了一個新臺階，城鄉居民生活消費水平迅速提高，消費觀念和方式發生深刻變化，人們對食品安全的要求越來越嚴格。同時，城市農貿市場特別是在大中城市市民生活中扮演重要角色的城市農貿市場開始暴露出諸多弊端，其進貨渠道廣而雜，規范管理難度大，環境臟、秩序亂、服務差、產品劣、價格貴以及偷稅漏稅等問題逐步顯現出來。在超市消費異軍突起的形勢下，原有城市農貿市場再也無法“養尊處優”，其改造和提升已擺上議事日程。
2、大型跨國商貿流通企業的經營業態及理念，對城市農貿市場提出了挑戰
近年來，福州市先后引進麥德龍、 沃爾瑪 、好又多等大型跨國商貿流通企業，新的經營業態和經營理念推動了該市商貿業的快速發展，特別是生鮮農副產品進入超市，生鮮農副產品超市化營銷一方面占據了相當的市場份額，對城市農貿市場形成了“擠壓”；另一方面，這種消費方式較好地滿足了人們生活節奏加快的要求和對消費安全的關注，以及對優質服務和良好消費環境改善的企望，深受廣大市民的歡迎。這些新的經營業態、經營理念和城市居民新的消費觀念，都對原有城市農貿市場形成巨大沖擊。城市農貿市場按照超市化改造，已逐漸成為發展的必然趨勢和迫切要求。
3、適應政府整頓市場秩序和治理“餐桌污染”工作的需要
城市農貿市場問題一直是群眾關心的話題，也是政府的一塊“心病”。有的市場甚至成為“假冒偽劣的集散地、偷稅漏稅的特區、藏污納垢的天堂、執法部門不能進入的獨立王國”，嚴重影響經濟發展和城市市容市貌。政府為了順應改革的趨勢，本著進一步提升商貿行業檔次、加速推進流通現代化進程、降低生鮮食品流通成本、規范生鮮農副產品營銷、提升農貿市場業態和服務水平、治理“餐桌污染”、防止稅源流失、提高城市環衛水平的指導精神。從2001年下半年開始，以福州為試點城市，在“九五”期間已開展的城市農貿市場“拆棚入室”(將原大棚式的、簡易性的農貿市場拆除，改建為或遷移至框架結構的室內市場)工作成果的基礎上，啟動實施了城市農貿市場生鮮超市化改造工程建設。
二、福建省“農改超”的經濟社會效益分析
福建省“農改超”已初步突顯其良好的經濟社會效益。主要表現在：
1、有力地帶動民間投資，極大地促進社會投資的熱情
“農改超”建設項目僅原市場改造裝修及內部配套(不包括新建市場的投入)每平方米約需投資1500元，一個1000平方米的城市農貿市場超市化改造，可帶動社會投資150萬元以上。目前，福州市參與“農改超”的投資主體主要是民營和臺資企業，至2002年底，福州市改造生鮮超市已達到42家，生鮮超市營業總面積達8 63萬平方米，從業人員6000余人，月平均銷售規模801 55萬元。全市至2003年6月份投入“農改超”的資金就達1 5億元。
2、促進稅收大幅增長，成為稅收新的增長點
原先農貿市場由眾多的個體經營戶經營，流動性很大，在稅收上實行逐戶定額征收，征管難度相當大，稅收流失十分普遍，甚至出現“有市無稅”的現象。而以生鮮超市替代農貿市場，以企業化經營取代了原來的一攤一戶經營方式，使得稅務部門征收稅款能夠更加規范有序，征管模式由過去的定額征收逐步過渡為查賬征收。據統計，2001年福州市農貿市場上繳稅收1884.98萬元，其中：國稅1094.39萬元，地稅790.59萬元。而2002年僅1～8月份，市面上已開業的38家生鮮超市上繳稅收就達到4859萬元。其中，國稅4389 19萬元，比上年同期增長148.0%；地稅469.81萬元，增長90 .5%?！稗r改超”已成為福州市稅收的新增長點。
3、帶動農業產業化的發展
“農改超”后，生鮮超市實行與生產基地掛鉤進貨，推行“訂單農業”、“合同農業”，使農副產品生產基地從盲目生產走向以市場為導向的有計劃生產，有效地解決了農副產品銷售難的問題，把風險降到最低程度。超市在產銷對接中也減少了中間環節，降低了經營成本，提高了經濟效益。
4、提高食品的安全，有效治理“餐桌污染”
以生鮮超市逐步取代農貿市場，使農貿市場公司化經營，由企業規范管理、統一合理配置資源，企業法人接受政府、社會和消費者的監督，承擔法律責任。目前，投入經營的生鮮超市中，明碼標價和童叟無欺等誠信制度得到了有效推廣。同時，“農改超”對農副產品的質量、安全提出了更高的要求，生鮮超市對農副產品的安全性必須進行嚴格的檢測和把關，從而解決了集貿市場目前存在的蔬菜有殘留農藥、豬肉有“瘦肉精”、水產品浸泡福爾馬林等食品安全及食品質量問題，有效保證了蔬菜副食品衛生質量。此外，以往農貿市場僅僅限于“賣商品”，而生鮮超市實行“賣商品+服務”，人性化服務正越來越受到超市經營者的重視。同時也有利于專項檢查和打假活動的開展，使假冒偽劣產品難以進入市場。
5、增加社會就業
原有農貿市場改造為生鮮超市后，市場內的銷售人員雖大幅減少(一般減少50%)，但經營管理人員、采購人員、收銀人員等卻大量增加，并且改造后的生鮮超市營業時間從6：00延長為22：00，一般實行“雙班制”，而且改造后的生鮮超市都建立了熟食品加工廠，大量增加熟食品加工從業人員，因此，“農改超”后生鮮超市的從業人員，還略多于原農貿市場從業人員。同時，“農改超”還可間接的大量增加生鮮農副產品清洗、包裝、倉儲、加工、運輸等行業的從業人員。根據福州市已完成的43家“農改超”后的從業人員統計，每改造100平方米網點面積，一般可直接增加1個就業機會。同時，據不完全統計，“農改超”間接帶動了生鮮農副產品清洗、包裝、倉儲、加工、運輸等行業的快速發展，相應增加從業人員5440多人。
6、優化城市居民的購物環境，改善城市市容市貌，美化城市生活環境
超市化的管理，也使市場內部購物環境大大改觀。生鮮超市變農貿市場惡劣的購物環境已變為有空調通風的舒適購物環境，實行開架自選、一站購全、統一結算等方式，提供便捷服務。服務員統一著裝，服務態度良好。超市營業時間較長，可隨時進店購物，并為消費者提供完善的售后服務，不滿意的貨品可隨時退換，解除了顧客的后顧之憂。同時，“農改超”及促使對占道經營的取締，做到了“還路于民”，不僅改善城市衛生，而且有利于改善城市社區的交通狀況，提升了城市的檔次和品位。
三、福建省“農改超”成功經驗的總結
“農改超”之所以如此迅速成功推廣，并取得明顯的經濟社會效益，主要取決于其先進的經營業態和經營理念適應經濟社會發展的需要，滿足人民群眾的消費需求。同時，與政府的有力推動和科學規劃引導是分不開的。政府主要做了如下工作：
1、制定“農改超”的標準要求及建設內容
標準要求主要有：①必須改變以往多業主經營的方式，實現公司法人業主經營；②以銷售生鮮農副產品為主，其營業面積300平方米以上，占超市總面積75%以上；③經營方式采取自選銷售，出入口分設，集中統一電子結算收銀；④營業時間12小時以上；⑤購物環境必須有根本性改善(安裝配備冷暖設施、消防設施、生鮮食品保鮮設施、商品價格顯示
設施等)；⑥配備生鮮農副產品檢測檢疫系統。“農改超”建設的主要內容：一是對原農貿市場的改造裝修，包括結構、墻面、地板、屋頂等方面的更新改造；二是內部設備的購置安裝，主要有冰島(臥式冷藏柜)、冰庫、保溫柜、保鮮壁柜、制冰機、貨架、手推車和提籃、中央空調、照明設備、消防設備、環保設備、配電系統、電子監探系統、價格顯示系統、海鮮池及各種功能房等；三是超市的外裝修，包括寄存柜、保安崗、停車場圍欄等；四是電子結算收銀系統，包括POS結算系統、電腦秤、財務電腦軟硬件等；五是熟食品制作加工系統；六是生鮮農副產品采購系統；七是超市經營管理系統。
2、對“農改超”的數量和規模進行總量控制
根據城市經濟發展狀況、消費群體分布和購買力水平等因素，來確定該業態的數量多少、規模大小和檔次的高低。嚴格規定生鮮超市建設必須符合城市發展規劃，對不符合城市衛生、環保和交通等要求的，一律不予審批。居民聚集區的生鮮超市服務半徑一般要求500～1000米，對超市周邊市場比較密集、服務范圍重復的，給予適當調整。
3、制定出臺“農改超”中分流人員和重新就業政策措施
在“農改超”過程中，原農貿市場從業人員的分流安置采取多渠道、分層次、多形式的方法。主要政策有：①鼓勵從業人員為新成立的超市開展加工、包裝等配套服務。②動員業主以各種形式入股；45歲以下的從業人員或其子女愿意在超市工作的可優先招聘。③由區勞動局再就業服務中心提供免費培訓，并提供其他再就業崗位；60歲以上的由民政局按最低工資保障發放退休工資。④在社區配套建設的服務業態(美容美發、家電維修、兒童接送等)中進行安置。⑤優先提供攤位向二環路以外農貿市場分流。⑥籌措資金贖買，對攤位已買斷的，以原價為基數按使用年限折價贖買；對自籌資金建攤位及相關配套的，每個攤位給予1000至2000元的補貼。
4、項目建設實行公開招投標
對參與投標企業的資質嚴格審核，確定有實力、有經驗的大型流通企業或農業產業化龍頭企業為項目業主。同時也積極鼓勵其他個體私營、合資、外資企業或個人，以合作、參股等形式參與農貿市場超市化改造，發展多元化投資主體。
5、給予一定優惠政策進行扶持
對列入“農改超”改造的農貿市場，由政府出面協調，進行“未改先清”，即：清理原農貿市場零散產權，清理原農貿市場周邊占道早市。同時，用財政專項資金給予適當補助。
四、對“農改超”進一步提升和發展的建議
“農改超”絕對不是簡單的“農貿市場”改為“農貿超市”的字面轉換。它的基本特征是農貿市場公司化經營，明晰產權關系，由企業規范管理，是提升業態的有益嘗試，必須進一步加以提升和深化內涵。
1、循序漸進，防止過度擴張和壟斷經營
農貿市場超市化發展將成為今后的方向。但在當前市場條件下，消費需求的多樣化決定了商貿業—態的多元化。根據福州市開展的調查反映，盡管大部分市民贊同“農改超”，但仍有30%的市民不認同或無所謂，與市民朝夕相處的農貿市場，在目前仍擁有一定的消費群體，有存在基礎。特別是在城鄉結合部和廣大縣(市)鄉的農貿市場有長期存在的必要性。因此，要根據區域經濟發展的情況和社會各階層消費特點，按照市場規律，淡化政府行為，循序漸進，防止“農改超”過度擴張。同時，要加強規劃和科學引導，防止由少數企業經營，造成壟斷。
2、進一步提升“農改超”的建設內涵
福州市“農改超”工作取得了一定的成效，但在運行過程中也存在著一些亟待解決的問題，如：生鮮超市購物環境依然存在著諸多的不便，大多數“農改超”沒有修建洗手間，未能給顧客帶來方便；市場的定位雷同，缺乏經營特色，容易形成惡性競爭，不利于生鮮超市的共同發展；大部分企業普遍缺乏品牌意識，尚未創立自有品牌，經營特色不突出；缺乏精、深加工產品，不能形成集約化、規模化、多元化、產業化的發展格局。需進一步提升的內涵主要有以下幾點：
一是發展連鎖經營，實現規模效益。目前，生鮮超市的經營方式既有連鎖店也有單體店，實現連鎖的企業只有少數5家，擁有的生鮮超市占全部生鮮超市的52 4%。通過連鎖經營取得規模效益，是超市發展制勝的重要秘訣。據國外統計資料表明，當超市分店數量達到14家時，規模優勢才開始體現。而本土最大的永輝生鮮超市也僅擁有8家連鎖店。因此，要通過不斷整合，鼓勵實力雄厚、有經營經驗的企業，兼并重組那些經營不善、實力不強的企業，最終形成5至6家大型連鎖企業，真正實現統一采購、統一配送、統一管理、統一核算，通過規模經營降低經營成本，堅持微利原則，向顧客提供低價格、高質量的商品，做到價低、貨全、便民，從而贏得最廣大的消費群，實現可持續發展。
二是加快發展生鮮農副產品配送中心。統一配送是統購分銷、降低經營成本的重要手段，是提高生鮮農副產品安全衛生質量和拓寬銷售渠道的有效途徑。目前，福州市農貿生鮮超市主要是通過與農副產品基地對接、到批發市場規模采購以及郊區農戶主動送貨上門等方式進行采購，并通過供貨商直接分送到各分店，食品的安全和質量還不能完全得到保證。為此，要鼓勵一批有經濟實力、富有經營管理經驗的大型連鎖超市，加快建立和發展生鮮農副產品加工、包裝、存貯、運輸于一體的與生鮮超市相配套的統一配送系統，保證生鮮商品的新鮮度和質量，降低損失率，把經營成本降到最低程度，使生鮮超市所經營的生鮮農副產品真正做到“價廉物美”，提高競爭能力。
三是增強品牌意識，提高市場競爭力。零售業的發展是從一般品牌開始，但在形成規模效應后，自有品牌的發展便成為發揮自己品牌效應的必由之路。因此，要突破傳統的零售業經營模式，改變由原來的單一零售向“產、加、銷”一體化轉變，向生產領域滲透，與生產企業合作，定牌生產與居民生活相關的熱銷生鮮食品。這樣既有利于降低成本，又有利于創造出自己的品牌，形成品牌效應，提高市場競爭力。
3、規范生鮮超市經營管理，鞏固提升“農改超”成效
要針對“農改超”建設中所出現的部分已改造的市場未達到生鮮超市的標準要求、經營管理和經營理念比較落后、業態不夠規范(如設立多個結算處、采購“三無”產品)等問題，加強督促檢查工作，促其自我完善，嚴格按照超市業態標準經營，加強行業自律工作，樹立品牌意識，培育一批富有地方特色的連鎖超市。
4、加強“農改超”建設項目的管理
一是對“農改超”建設項目選址要實行聽證制度，充分聽取社會各界(包括消費者代表、社區代表等)的意見。二要實行公開招投標制度，嚴格按照招投標規定確定投資主體。三
要為參與“農改超”工程建設的各投資主體創造公平競爭條件，創造良好的市場經濟秩序。
陳清
(福建師范大學，福建 福州 350003)
[摘要]文章在考察了福建“農改超”的背景及其社會和經濟效益后，總結了這一項目的成功經驗，同時，對該項目的進一步發展提出了建議。
[關鍵詞]農貿市場；超市；零售業態
2001年下半年，福建省福州市興起了一場對城市農貿市場進行生鮮超市化改造(簡稱“農改超”)的熱潮，改造取得的經濟社會效益得到了政府和社會各界的好評。新聞媒體對此作了專題報道評論，吸引了上海、南京、杭州、武漢、成都等二十多個城市紛紛組團參觀考察。所謂“農改超”，是指通過政府政策的鼓勵支持，引導大型流通企業或農業產業化龍頭企業，對不適應經濟發展、城市建設和居民消費要求的原城市農貿市場，按照超市的經營業態、經營理念對城市農貿市場進行生鮮超市化改造，使其成為經營主體組織化、經營產品標準化、經營方式超市化及服務規范化，以經營生鮮農副產品為主的超市。
一、福建省“農改超”的歷史背景
1、城市居民消費觀念和方式的深刻變化，以及城市的加快發展，迫切要求對城市農貿市場進行改造提升
經過二十多年的改革開放和經濟社會發展，福建省社會生產力水平和人民生活水平邁上了一個新臺階，城鄉居民生活消費水平迅速提高，消費觀念和方式發生深刻變化，人們對食品安全的要求越來越嚴格。同時，城市農貿市場特別是在大中城市市民生活中扮演重要角色的城市農貿市場開始暴露出諸多弊端，其進貨渠道廣而雜，規范管理難度大，環境臟、秩序亂、服務差、產品劣、價格貴以及偷稅漏稅等問題逐步顯現出來。在超市消費異軍突起的形勢下，原有城市農貿市場再也無法“養尊處優”，其改造和提升已擺上議事日程。
2、大型跨國商貿流通企業的經營業態及理念，對城市農貿市場提出了挑戰
近年來，福州市先后引進麥德龍、 沃爾瑪 、好又多等大型跨國商貿流通企業，新的經營業態和經營理念推動了該市商貿業的快速發展，特別是生鮮農副產品進入超市，生鮮農副產品超市化營銷一方面占據了相當的市場份額，對城市農貿市場形成了“擠壓”；另一方面，這種消費方式較好地滿足了人們生活節奏加快的要求和對消費安全的關注，以及對優質服務和良好消費環境改善的企望，深受廣大市民的歡迎。這些新的經營業態、經營理念和城市居民新的消費觀念，都對原有城市農貿市場形成巨大沖擊。城市農貿市場按照超市化改造，已逐漸成為發展的必然趨勢和迫切要求。
3、適應政府整頓市場秩序和治理“餐桌污染”工作的需要
城市農貿市場問題一直是群眾關心的話題，也是政府的一塊“心病”。有的市場甚至成為“假冒偽劣的集散地、偷稅漏稅的特區、藏污納垢的天堂、執法部門不能進入的獨立王國”，嚴重影響經濟發展和城市市容市貌。政府為了順應改革的趨勢，本著進一步提升商貿行業檔次、加速推進流通現代化進程、降低生鮮食品流通成本、規范生鮮農副產品營銷、提升農貿市場業態和服務水平、治理“餐桌污染”、防止稅源流失、提高城市環衛水平的指導精神。從2001年下半年開始，以福州為試點城市，在“九五”期間已開展的城市農貿市場“拆棚入室”(將原大棚式的、簡易性的農貿市場拆除，改建為或遷移至框架結構的室內市場)工作成果的基礎上，啟動實施了城市農貿市場生鮮超市化改造工程建設。
二、福建省“農改超”的經濟社會效益分析
福建省“農改超”已初步突顯其良好的經濟社會效益。主要表現在：
1、有力地帶動民間投資，極大地促進社會投資的熱情
“農改超”建設項目僅原市場改造裝修及內部配套(不包括新建市場的投入)每平方米約需投資1500元，一個1000平方米的城市農貿市場超市化改造，可帶動社會投資150萬元以上。目前，福州市參與“農改超”的投資主體主要是民營和臺資企業，至2002年底，福州市改造生鮮超市已達到42家，生鮮超市營業總面積達8 63萬平方米，從業人員6000余人，月平均銷售規模801 55萬元。全市至2003年6月份投入“農改超”的資金就達1 5億元。
2、促進稅收大幅增長，成為稅收新的增長點
原先農貿市場由眾多的個體經營戶經營，流動性很大，在稅收上實行逐戶定額征收，征管難度相當大，稅收流失十分普遍，甚至出現“有市無稅”的現象。而以生鮮超市替代農貿市場，以企業化經營取代了原來的一攤一戶經營方式，使得稅務部門征收稅款能夠更加規范有序，征管模式由過去的定額征收逐步過渡為查賬征收。據統計，2001年福州市農貿市場上繳稅收1884.98萬元，其中：國稅1094.39萬元，地稅790.59萬元。而2002年僅1～8月份，市面上已開業的38家生鮮超市上繳稅收就達到4859萬元。其中，國稅4389 19萬元，比上年同期增長148.0%；地稅469.81萬元，增長90 .5%?！稗r改超”已成為福州市稅收的新增長點。
3、帶動農業產業化的發展
“農改超”后，生鮮超市實行與生產基地掛鉤進貨，推行“訂單農業”、“合同農業”，使農副產品生產基地從盲目生產走向以市場為導向的有計劃生產，有效地解決了農副產品銷售難的問題，把風險降到最低程度。超市在產銷對接中也減少了中間環節，降低了經營成本，提高了經濟效益。
4、提高食品的安全，有效治理“餐桌污染”
以生鮮超市逐步取代農貿市場，使農貿市場公司化經營，由企業規范管理、統一合理配置資源，企業法人接受政府、社會和消費者的監督，承擔法律責任。目前，投入經營的生鮮超市中，明碼標價和童叟無欺等誠信制度得到了有效推廣。同時，“農改超”對農副產品的質量、安全提出了更高的要求，生鮮超市對農副產品的安全性必須進行嚴格的檢測和把關，從而解決了集貿市場目前存在的蔬菜有殘留農藥、豬肉有“瘦肉精”、水產品浸泡福爾馬林等食品安全及食品質量問題，有效保證了蔬菜副食品衛生質量。此外，以往農貿市場僅僅限于“賣商品”，而生鮮超市實行“賣商品+服務”，人性化服務正越來越受到超市經營者的重視。同時也有利于專項檢查和打假活動的開展，使假冒偽劣產品難以進入市場。
5、增加社會就業
原有農貿市場改造為生鮮超市后，市場內的銷售人員雖大幅減少(一般減少50%)，但經營管理人員、采購人員、收銀人員等卻大量增加，并且改造后的生鮮超市營業時間從6：00延長為22：00，一般實行“雙班制”，而且改造后的生鮮超市都建立了熟食品加工廠，大量增加熟食品加工從業人員，因此，“農改超”后生鮮超市的從業人員，還略多于原農貿市場從業人員。同時，“農改超”還可間接的大量增加生鮮農副產品清洗、包裝、倉儲、加工、運輸等行業的從業人員。根據福州市已完成的43家“農改超”后的從業人員統計，每改造100平方米網點面積，一般可直接增加1個就業機會。同時，據不完全統計，“農改超”間接帶動了生鮮農副產品清洗、包裝、倉儲、加工、運輸等行業的快速發展，相應增加從業人員5440多人。
6、優化城市居民的購物環境，改善城市市容市貌，美化城市生活環境
超市化的管理，也使市場內部購物環境大大改觀。生鮮超市變農貿市場惡劣的購物環境已變為有空調通風的舒適購物環境，實行開架自選、一站購全、統一結算等方式，提供便捷服務。服務員統一著裝，服務態度良好。超市營業時間較長，可隨時進店購物，并為消費者提供完善的售后服務，不滿意的貨品可隨時退換，解除了顧客的后顧之憂。同時，“農改超”及促使對占道經營的取締，做到了“還路于民”，不僅改善城市衛生，而且有利于改善城市社區的交通狀況，提升了城市的檔次和品位。
三、福建省“農改超”成功經驗的總結
“農改超”之所以如此迅速成功推廣，并取得明顯的經濟社會效益，主要取決于其先進的經營業態和經營理念適應經濟社會發展的需要，滿足人民群眾的消費需求。同時，與政府的有力推動和科學規劃引導是分不開的。政府主要做了如下工作：
1、制定“農改超”的標準要求及建設內容
標準要求主要有：①必須改變以往多業主經營的方式，實現公司法人業主經營；②以銷售生鮮農副產品為主，其營業面積300平方米以上，占超市總面積75%以上；③經營方式采取自選銷售，出入口分設，集中統一電子結算收銀；④營業時間12小時以上；⑤購物環境必須有根本性改善(安裝配備冷暖設施、消防設施、生鮮食品保鮮設施、商品價格顯示
設施等)；⑥配備生鮮農副產品檢測檢疫系統。“農改超”建設的主要內容：一是對原農貿市場的改造裝修，包括結構、墻面、地板、屋頂等方面的更新改造；二是內部設備的購置安裝，主要有冰島(臥式冷藏柜)、冰庫、保溫柜、保鮮壁柜、制冰機、貨架、手推車和提籃、中央空調、照明設備、消防設備、環保設備、配電系統、電子監探系統、價格顯示系統、海鮮池及各種功能房等；三是超市的外裝修，包括寄存柜、保安崗、停車場圍欄等；四是電子結算收銀系統，包括POS結算系統、電腦秤、財務電腦軟硬件等；五是熟食品制作加工系統；六是生鮮農副產品采購系統；七是超市經營管理系統。
2、對“農改超”的數量和規模進行總量控制
根據城市經濟發展狀況、消費群體分布和購買力水平等因素，來確定該業態的數量多少、規模大小和檔次的高低。嚴格規定生鮮超市建設必須符合城市發展規劃，對不符合城市衛生、環保和交通等要求的，一律不予審批。居民聚集區的生鮮超市服務半徑一般要求500～1000米，對超市周邊市場比較密集、服務范圍重復的，給予適當調整。
3、制定出臺“農改超”中分流人員和重新就業政策措施
在“農改超”過程中，原農貿市場從業人員的分流安置采取多渠道、分層次、多形式的方法。主要政策有：①鼓勵從業人員為新成立的超市開展加工、包裝等配套服務。②動員業主以各種形式入股；45歲以下的從業人員或其子女愿意在超市工作的可優先招聘。③由區勞動局再就業服務中心提供免費培訓，并提供其他再就業崗位；60歲以上的由民政局按最低工資保障發放退休工資。④在社區配套建設的服務業態(美容美發、家電維修、兒童接送等)中進行安置。⑤優先提供攤位向二環路以外農貿市場分流。⑥籌措資金贖買，對攤位已買斷的，以原價為基數按使用年限折價贖買；對自籌資金建攤位及相關配套的，每個攤位給予1000至2000元的補貼。
4、項目建設實行公開招投標
對參與投標企業的資質嚴格審核，確定有實力、有經驗的大型流通企業或農業產業化龍頭企業為項目業主。同時也積極鼓勵其他個體私營、合資、外資企業或個人，以合作、參股等形式參與農貿市場超市化改造，發展多元化投資主體。
5、給予一定優惠政策進行扶持
對列入“農改超”改造的農貿市場，由政府出面協調，進行“未改先清”，即：清理原農貿市場零散產權，清理原農貿市場周邊占道早市。同時，用財政專項資金給予適當補助。
四、對“農改超”進一步提升和發展的建議
“農改超”絕對不是簡單的“農貿市場”改為“農貿超市”的字面轉換。它的基本特征是農貿市場公司化經營，明晰產權關系，由企業規范管理，是提升業態的有益嘗試，必須進一步加以提升和深化內涵。
1、循序漸進，防止過度擴張和壟斷經營
農貿市場超市化發展將成為今后的方向。但在當前市場條件下，消費需求的多樣化決定了商貿業—態的多元化。根據福州市開展的調查反映，盡管大部分市民贊同“農改超”，但仍有30%的市民不認同或無所謂，與市民朝夕相處的農貿市場，在目前仍擁有一定的消費群體，有存在基礎。特別是在城鄉結合部和廣大縣(市)鄉的農貿市場有長期存在的必要性。因此，要根據區域經濟發展的情況和社會各階層消費特點，按照市場規律，淡化政府行為，循序漸進，防止“農改超”過度擴張。同時，要加強規劃和科學引導，防止由少數企業經營，造成壟斷。
2、進一步提升“農改超”的建設內涵
福州市“農改超”工作取得了一定的成效，但在運行過程中也存在著一些亟待解決的問題，如：生鮮超市購物環境依然存在著諸多的不便，大多數“農改超”沒有修建洗手間，未能給顧客帶來方便；市場的定位雷同，缺乏經營特色，容易形成惡性競爭，不利于生鮮超市的共同發展；大部分企業普遍缺乏品牌意識，尚未創立自有品牌，經營特色不突出；缺乏精、深加工產品，不能形成集約化、規模化、多元化、產業化的發展格局。需進一步提升的內涵主要有以下幾點：
一是發展連鎖經營，實現規模效益。目前，生鮮超市的經營方式既有連鎖店也有單體店，實現連鎖的企業只有少數5家，擁有的生鮮超市占全部生鮮超市的52 4%。通過連鎖經營取得規模效益，是超市發展制勝的重要秘訣。據國外統計資料表明，當超市分店數量達到14家時，規模優勢才開始體現。而本土最大的永輝生鮮超市也僅擁有8家連鎖店。因此，要通過不斷整合，鼓勵實力雄厚、有經營經驗的企業，兼并重組那些經營不善、實力不強的企業，最終形成5至6家大型連鎖企業，真正實現統一采購、統一配送、統一管理、統一核算，通過規模經營降低經營成本，堅持微利原則，向顧客提供低價格、高質量的商品，做到價低、貨全、便民，從而贏得最廣大的消費群，實現可持續發展。
二是加快發展生鮮農副產品配送中心。統一配送是統購分銷、降低經營成本的重要手段，是提高生鮮農副產品安全衛生質量和拓寬銷售渠道的有效途徑。目前，福州市農貿生鮮超市主要是通過與農副產品基地對接、到批發市場規模采購以及郊區農戶主動送貨上門等方式進行采購，并通過供貨商直接分送到各分店，食品的安全和質量還不能完全得到保證。為此，要鼓勵一批有經濟實力、富有經營管理經驗的大型連鎖超市，加快建立和發展生鮮農副產品加工、包裝、存貯、運輸于一體的與生鮮超市相配套的統一配送系統，保證生鮮商品的新鮮度和質量，降低損失率，把經營成本降到最低程度，使生鮮超市所經營的生鮮農副產品真正做到“價廉物美”，提高競爭能力。
三是增強品牌意識，提高市場競爭力。零售業的發展是從一般品牌開始，但在形成規模效應后，自有品牌的發展便成為發揮自己品牌效應的必由之路。因此，要突破傳統的零售業經營模式，改變由原來的單一零售向“產、加、銷”一體化轉變，向生產領域滲透，與生產企業合作，定牌生產與居民生活相關的熱銷生鮮食品。這樣既有利于降低成本，又有利于創造出自己的品牌，形成品牌效應，提高市場競爭力。
3、規范生鮮超市經營管理，鞏固提升“農改超”成效
要針對“農改超”建設中所出現的部分已改造的市場未達到生鮮超市的標準要求、經營管理和經營理念比較落后、業態不夠規范(如設立多個結算處、采購“三無”產品)等問題，加強督促檢查工作，促其自我完善，嚴格按照超市業態標準經營，加強行業自律工作，樹立品牌意識，培育一批富有地方特色的連鎖超市。
4、加強“農改超”建設項目的管理
一是對“農改超”建設項目選址要實行聽證制度，充分聽取社會各界(包括消費者代表、社區代表等)的意見。二要實行公開招投標制度，嚴格按照招投標規定確定投資主體。三
要為參與“農改超”工程建設的各投資主體創造公平競爭條件，創造良好的市場經濟秩序。
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本文來源： 福建省關于農貿市場超市化改造的經驗和總結
